经开区城市更新驱动区域能级持续跃升

      五年来累计盘活低效工业用地425.06公顷、释放产业发展空间286.75万平方米，19个项目入选北京市城市更新示范项目……在北京经济技术开发区（北京亦庄），一场以“存量”换“增量”、以“更新”促“升级”的深刻实践，正推动城市“旧貌换新颜”，勾勒出产业升级与城市发展共融共荣的新图景。

　　昔日闲置的传统制造厂区，蜕变为全国首个商业航天共性科研生产基地“火箭大街”，构建起覆盖研发、试验、生产的全产业链生态；曾经空置的玻璃厂房，通过“留改拆补”转型为高端汽车部件产业公园，以40吨高荷载道路与恒温车间精准匹配智能网联汽车制造需求；老旧冶金设备厂区则重建为北京市首座“摩天工厂”——天空之境·产业广场，凭借3.5的高容积率与“工业上楼”设计，破解了医疗器械企业向上发展的空间难题，让“向天空要空间”从构想变为现实……这些鲜活案例，折射出北京经开区以系统思维推动产业焕新的更新智慧。

　　“十四五”以来，北京经开区坚持规划引领与政策创新并重，探索出一条政府主导、市场运作、产业为核的存量工业用地盘活新路。通过政府收储回购、自主升级、司法处置等多种方式，为新能源汽车、生物医药、商业航天等战略性新兴产业腾挪出宝贵空间。经开区国家信创园、国际医药创新公园、北京火箭大街等高能级特色产业载体相继崛起，产业承载空间体系持续优化，为新质生产力蓬勃发展筑牢空间根基。

　　“政策+模式”创新

　　更新之路“畅”起来

　　城市更新涉及面广、环节复杂，如何破解产权、资金、审批等瓶颈？经开区通过顶层设计与模式创新，为更新之路扫清障碍。

　　城市更新的顺利推进，离不开完善的政策体系支撑。2023年，经开区紧跟《北京市城市更新条例》，出台《亦庄新城城市更新实施办法》，为城市更新提供宏观指导；2024年推出《亦庄新城工业用地（类）项目城市更新实施细则》，进一步细化工业用地更新操作流程。“十四五”期间，经开区构建起亦庄新城城市更新“1+N”政策体系，创新建立工业用地履约监管、分层供应管理等机制，为项目推进提供清晰指引和坚实保障。

　　在此基础上，经开区创新“三个五级”更新模式：以“50年国家战略项目、20年弹性出让、先租后让”等五级产业链供地模式，促成优质企业落地；通过土地开发、产业导入、城市运营等五级联动开发，实现交通与产业、城市深度融合；构建涵盖商品房、公租房、保障性租赁住房等的五级职住体系，让产业发展与民生保障相得益彰。其中，平台公司发挥主力军作用，通过司法拍卖、资产回购等方式，成功盘活了像ABB产业公园等涉及历史遗留问题的复杂项目，守住了高端制造产业链的关键环节。政策的创新有效破解了“更新周期长、投资规模大、产权厘清难”等痛点，让低效用地盘活有了清晰路径。

　　“留改拆补”并举

　　存量空间“活”起来

　　面对土地资源紧张与产业发展需求之间的矛盾问题，经开区没有走“摊大饼”的老路，而是创新探索出多元化的更新路径，让每一寸土地都发挥最大价值。

　　走进北京火箭大街项目现场，主体结构已全部封顶，工人们正加紧外立面装修。这片总占地面积6.35公顷的区域，前身是闲置传统制造厂区，如今正蜕变为全国首个商业航天共性科研生产基地。“我们通过拆除重建与升级改造，构建‘一中心三分区’功能布局，涵盖共性技术试验厂房、工业上楼标准厂房、总部研发中心等，将吸引商业火箭研发、卫星运营等全产业链项目集聚。”项目现场负责人指着规划图介绍，预计建成后将成为北京商业航天产业创新高地的重要引擎。

　　同样实现“华丽转身”的还有亦庄汽车部件产业公园。这里原是空置的玻璃生产基地，2021年通过国有平台回购后，采用“留改拆补”方式进行修缮改造，保留建筑轮廓和结构体系，改造提升机电能源、景观环境，新建配电室等设备用房，最终转型为高端汽车零部件制造承载空间。“园区道路荷载提升至40吨，还预留了恒温恒湿改造条件，完全满足生产需求。”入驻企业海纳川公司相关负责人表示，企业2024年1月正式投产，聚焦电动车底盘模块等关键领域，与周边奔驰等企业形成紧密产业协同。

　　作为北京首个装配式“工业上楼”项目，天空之境产业广场的转型更是令人瞩目。项目前身是长期空置的冶金设备生产基地，通过拆除重建，容积率从低效水平提升至3.5，建筑面积从1.45万平方米拓展至9.8万平方米。60米高的摩天工厂内，首层1吨、标准层800公斤的高荷载楼板，4台高速电梯与6台大型货梯的分离式交通设计，完美解决了医疗器械企业“工业上楼”的核心难题。

　　而在地铁亦庄线万源街站周边，33公顷的片区通过系统性更新，实现从“老旧街区”到“产业新高地+网红打卡地”的蜕变。片区内，经开区首个办公楼“小红楼”改造为区史馆，记录开拓创业的岁月；原行政服务办公楼“小白楼”升级为全国首个新生代政务服务综合体；原印刷厂转型智慧融媒创新中心，与中国（北京）高新视听产业园共同构建科文融合高地。每年春季，“泡桐花节”成为区域文旅名片，吸引数万人次到泡桐大道打卡。

　　“产业+城市”融合

　　发展生态“优”起来

　　更新不是简单的空间再造，更是产业升级与城市功能提升的深度融合。“十四五”期间，经开区43个城市更新项目累计提供产业发展空间286.75万平方米，19个项目入选北京市城市更新示范项目。通过更新，区域产业结构持续优化，生物医药、高端装备制造、商业航天等高精尖产业集群加速形成，地均产出大幅提升。

　　生态效益同样显著。各更新项目普遍践行绿色低碳理念，天空之境产业广场将建筑废弃物循环利用，汽车部件产业公园采用空气源热泵和地源热泵，可再生清洁能源使用占比达60%，综合节能率超15%。经开区在更新改造中不仅注重产业适配，更追求生态宜居，让园区成为“生产、生活、生态”三生融合的空间。

　　民生福祉在更新中不断提升。万源街站周边片区新增酒店、餐饮、银行等配套设施，老旧小区改造覆盖2318户居民，节能改造、环境整治让居民生活更舒适。“现在上班方便，生活配套齐全，下班能去区史馆参观、泡桐大道散步，幸福感越来越强。”家住附近的企业员工张女士说。

　　站在“十四五”规划收官与“十五五”规划开局的关键节点，北京经开区城市更新仍在持续推进。未来，经开区将继续深化政策创新，优化更新模式，盘活更多存量资源，打造更多高能级产业载体，为新质生产力发展提供更坚实的空间保障，让城市更新成为区域高质量发展的持久动力。

　　持续盘活低效用地，通过城市更新，实现从单一生产型园区向产城融合活力片区的转变——北京经开区的城市更新正驱动区域能级持续跃升。这片不断“新陈代谢”、向新而行的产业新城，必将以空间的“存量”变革激发产业的“增量”突破，在高质量发展道路上书写更辉煌的篇章。

来源：北京招商投资网

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